候云春 国务院发展研究中心原副主任

中国经济进入高质量发展阶段的一个重要特征就是越来越多的依靠内需。特别是在疫情当下和疫后恢复过程中，全球产业链、供应链受阻甚至中断，房地产行业在内需中的重要角色进一步凸显，从而推进城市化进程，助力新经济的发展。

在促进经济恢复和增长方面，房地产的重要作用无可替代。

以下内容节选自直播实录：

本文内容主要分为三部分：

1、新形势是“新”在哪里？

2、新形势下的机遇和挑战

3、新形势下房地产行业的出路在哪里？

新形势是“新”在哪里？

从房地产行业的情况来看，今年前4个月商品房销售面积和房地产开发投资额、房屋新开工面积大幅下降。其中，商品房销售面积下降19.3个百分点；房地产开发投资额的下降3.3个百分点；房屋新开工面积下降18.4个百分点。疫情虽然在我们国家得到了有效的控制，但在其他国家和地区还是比较严重，看不到拐点。

疫情什么时候在全球结束，不取决于最早结束的国家，而是取决于最晚结束的国家。同时这次新冠病毒如果反弹，再爆发的可能性很大。对我们国家来讲，抗疫是一个长期任务，虽然得到了有效控制，但是目前输入性、聚集性、散发病例不断出现。外防输入，内防反弹的压力很大，必须做好长期抗疫的准备。

在此影响下，全球经济进入衰退，是非常明显的。国际三大组织对今年经济的预测都不乐观。国际货币基金组织在1月份预测全球经济将增长3.3%，但现在来看预计要下调6.3个百分点。世贸组织乐观预测是负增长2.5%，悲观预测是负增长8.8%。联合国预测今年全球经济负增长3.2%，世界贸易收缩将近15个百分点。三大组织对于这次疫情的估计，几乎是超出了所有人的预料。

这次疫情已经严重威胁到人们的生命、生产、生活乃至生存。疫情也给我们国家包括房地产业在内的各个行业都造成了严重冲击，它的后续影响也是短时间难以完全消除的。

从长期因素或者根本上来看，房地产行业所面临的新形势，“新”就新在我国经济发展的阶段性转变所带来的变化。这种变化对房地产行业的发展来说，集中体现在以下三个方面：

1、消费需求扩大和消费升级。

我国在去年的人均GDP第一次超过1万美元，这是一个重要的指标。同时，反映人们生活富裕程度的恩格尔数在2019年进一步降到28.2%。恩格尔系数是衡量一个国家、一个家庭富裕程度的指标，反映的主要是实物性支出在人们总支出当中所占的比重。当降到30%以下，按照联合国的标准就是进入了富足阶段。这意味着人们的非实物性消费扩大，对居住条件的改善有了巨大的需求，对包括实物性消费在内的各种消费要求也在提高。

2、城市化进程呈现出新的趋势。

去年我们国家常住人口城镇化率是66%，户籍人口城市化率是44.38%。常住人口当中农民工城市化程度和城市户籍人口是不一样的，他们一只脚在城内，一只脚在城外。如果把常住人口和户籍人口综合一下，中国城市化率应该是在50%多一点。按照国际经验，城市化率在50%左右是城市化发展进程最快的时期。当然，城市化率50%也是各种社会矛盾集中爆发的警戒线，需要引起我们高度注意。

城市化进程还有一个新的明显特点，就是中心城市和城市群的发展加快。2010年到2015年，我国大中城市的人口持续增长，但是小城市人口在不断缩减。全国100万以上大城市人口，从2.67亿人增加到3.44亿人，年均增长幅度是5.22个百分点。中等城市人口从8千400万人增加到1亿400万人，年均增长速度是4.5%。但是小城市人口是减少的，从7500万人减少到6100万人。这是城市化当中一个很明显的特点。

3、信息网络等“新基建”在加速推进。

数字化转型，发展数字经济，是我们国家经济高质量发展的重要特征和增长引擎。我们国家移动电话用户总数目前已经超过了15亿户，网民规模超过9亿人。在疫情肆虐的一季度，很多消费都在下降，但是信息传输软件和技术服务业的增加值却呈现出两位数的逆势增长，拉动经济GDP增长0.6个百分点。而数字基础设施是数字化、数字经济发展的一个坚实的地基。

4、改革全面深化，制度建设和体制机制不断完善。

建立健全统一开放的要素市场，深化户籍制度的改革，放开、放宽除个别特大城市之外的城市落户限制。探索实行城市群内户户通签、居住证互认制度，稳妥的推进房地产税的立法等等。所有这些都与房地产行业发展息息相关。

新形势下的机遇和挑战

新形势下的房地产行业，蕴含着很多新机遇。新冠疫情在全球蔓延，许多国家封关封国。全球的产业链和供应链严重受阻，疫情恢复和重建趋势还看不到头。

在这种情况下，我们国家的经济恢复和增长就更加需要依靠内需来拉动。消费是基础，投资是关键。但消费是个长量，它不可能大起大落。在经济下行，特别是负增长的情况下，消费更难有大的起色。投资是一个变量，增加投资，在短期内就可以收到显效。无论是新基建还是老基建，加大基础设施建设，加快中心城市城市群的建设等，是今年经济增长的一个主要拉动力。

对房地产行业来说，房地产的建设是投资，房子建好之后卖出去就是消费。房地产行业的发展可以兼收投资和消费拉动之效。

就投资来看，房地产商品特性是非贸易型产品，既不能出口，也不能进口，房地产市场完全是内需市场。在疫情影响、出口受阻、外需不振的情况下，房地产行业对于“稳增长、扩内需”，拉动相关制造业的作用是其他行业无可替代的。

消费角度来看，房地产商品是一次性购买，持续性、长久性的消费。它和餐饮、旅游、娱乐这些即时性消费、聚集性消费、接触性消费相比，受疫情影响程度相对较小。复工复产以来，房地产的形势变化比较明显。商品房的销售面积、房地产开发投资额、房屋新开工面积，在4月份都比1-3月份的降幅大幅收窄。商品房的销售面积在4月份比3月份收窄了7个百分点，房地产开发投资收窄4.4个百分点，新开工面积收窄8.8个百分点。

从疫情影响来看，需要房地产行业的发展来拉动经济增长。

我国进入高质量发展阶段后，对房地产发展提出了新要求，提供了新机遇。消费扩大和消费升级对于居住、娱乐、健身、休闲、旅游和文化消费等等方面的需求进一步提升。这就为相关的产业提供了市场需求和发展空间，对住宅地产、商业地产、旅游地产发展来说都有很好的机会。

城市群时代的到来，进一步凸显出我国住房总量过剩和结构性短缺的矛盾。我们国家的房子到底是多还是少，这好像是一个谁也说不清楚的问题。有资料显示，我们国家城镇住宅存量现在超过了3.5亿套。城镇家庭户均是1.2套，超过了1套，人均居住面积超过40平米，这个水平甚至超过了一些发达国家。但房子的问题永远是盖在哪里的问题，和地方的就业、发展机会紧密相联系。无论人口还是经济，它的聚集效应是人类经济社会发展的规律和趋势。

中心城市的大城小镇建设，城市群建设当中的跨区发展，聚集人口所带来的刚需，可以说是房地产发展一片新的蓝海。

新基建、新经济带给房地产的发展机遇也是显而易见的。不同于传统经济，新经济企业的轻资产、低能耗、互联网、高科技、共享等，打破了一二三产业的界限，创新活动的形态等特点，迫切需要相匹配的活动空间以及营商生态。房地产企业可以从需求入手，包括新经济企业营造创新驱动的空间，集聚更多的市场活动资源。在成就新经济企业的同时，也完成房企自身的转型升级，并且与新经济时代实现深度融合。

同时，随着全面深化改革和要素市场的进一步发育，房地产市场发展的外部环境越来越规范，越来越完善。比如在传统的融资渠道持续收紧的背景下，资产证券化市场给房地产企业的融资提供了更加高效、更加便捷的融资渠道。2019年房地产行业的资产证券化产品一共发行了392支，总发行规模是3448.8亿，同比增长23.1%。今年一季度一共发行69支，总的发行规模541.2亿元。这对房地产企业来说是一个稳定可靠、便捷的直接融资。

机遇和挑战总是并存的，目前房地产行业也面临很多困难和影响。受疫情影响，房地产开发企业销售收入明显下降，一些杠杆率高、融资不畅的房企面临的压力也在显著增大。3月份以来，销售情况有所好转，但是仍然明显低于去年同期的水平。房企的头部企业也出现了增收不增利的现象，融资成本增加，融资难度和财务成本提高，预收账款和现金流比较弱等，整体来看房地产业正在经历着重新洗牌。

新形势下房地产行业的出路在哪里？

新经济、新机遇、新挑战面前，我们应该顺应新形势、新要求，加快房地产供给侧的结构性改革。房地产企业要审时度势，开拓进取，抓住新机遇，迎接新挑战，共同为满足人们的居住需求，形成中国特色的住房制度和住房体系而努力。

首先，要坚持“房住不炒”的定位，深化住房制度的改革。虽然今年政府工作报告当中没有提到出台房产税的时间，只是稳妥推进了房产税立法。但在适当的时机，出台房产税仍然是我们的必然之选，可以稳定和改善市场预期，促进房地产理性和规范的发展。

第二，我们国家房源空置率很高，可以考虑征收房屋控制税，把相当数量的空置房源释放出来，利用起来，减少空置率。按照国际经验，合理的房屋空置率应该是在10%以内。香港房屋空置率只有3%，且已经在开征房屋空置税。

西南财经大学有一个调查报告，2013年我国内地城镇家庭住房空置率高达22.4%，其中重庆、上海、成都、武汉、天津、北京这六大城市的空置率都在20%左右。在继续鼓励个人规范出租的同时，应当适当的扶植和培育一些住房租赁企业，发展我们国家房屋租赁市场。

一是继续鼓励个人房屋出租，大力培育住房租赁企业；二是建章立制，加强监管，让租赁市场规范发展。

第三，对房企的建议，是加快房地产企业转型升级步伐，打造安全优质、绿色环保的住宅产品品牌和供应主体，主要有以下几点：

1、坚持以人居生活品质为本，发扬工匠精神，为消费者提供差异化的优质住宅产品，打造知名品牌，推动产品的升级创新。多维度满足人们对个性化人居的需求，为业主创造优质的居住条件和满意的生活体验。

2、加强主营业务发展的同时，致力于美好生活的打造，推动综合实力的持续提升。有条件的房企在巩固住宅开发和物业服务优势的基础上，可以向商业、长租公寓、物流仓储等关联企业延伸，更好的服务于人们对美好生活的需要。

3、信贷与融资环境持续收紧的背景下，通过资本市场寻求直接融资，有条件的房企可以把商业板块和物业服务板块分拆上市，借助资本市场，加速业务的扩张和市场拓展。这有两个好处，一是可以减少对于公司资金依赖，二是上市募集到的资金可以用于母公司战略收购和投资，扩大市场份额，实现价值双赢。

产品结构、技术结构等落脚到企业组织结构的调整，都是通过企业来实现、来完成的，这是一个客观规律。无论是优势企业，还是相对来说失去优势的这些企业，加快企业组织架构的调整，使得资源能够优化配置，把有限的资源集中到优势企业和优秀的企业家手中，可以为社会创造更多的价值。

4、全面践行企业责任，争作优秀企业公民。房地产企业履行社会责任，公司治理和环境保护责任，这三者一体的ESG体系，在近年来逐渐兴起。上市房企积极践行ESG体系，积极回报社会，彰显社会效应，为业主创造优质的居住条件和满意的生活体验，这是一个大趋势。资本市场也很看重要这样一点，社会各界也非常重视这一点。这有利于塑造企业良好形象，提升自身的价值，所以它倍受资本市场的重视，更容易获得投资者的青睐和支持。

5、大力完善公司治理体系，努力提高房企的公司治理水平。特别是要针对企业的突出问题和薄弱环节，建立健全各项制度，加强企业的自律性和合规性管理，避免重大失误。房地产行业是资金密集型行业，近年来在房企内部人员当中涉腐的现象时有发生，给企业带来不同程度的负面影响。房地产行业在逐渐走向精细化发展的过程当中，要特别重视和注意这一点。只有行业的各个主体内部管控不断优化升级，这样才能有利于房地产行业整体的健康发展。

过去曾经有过房地产行业的“黄金十年”，在这个“黄金十年”中房价飙升，房地产企业挣了大钱。我认为今后房地产行业会进入一个新的时代，可以叫做“白金时代”，不只是对炒房、房地产企业有利，对广大消费者，对业主，对客户，也可以带来更多的价值。只要大家继续努力，一定能够迎来以“优质环保、‘房住不炒’，居住便利”为标志，而不是以“房价大涨、炒客大赚，房企挣大钱、挣快钱”为特征的房地产健康发展的“白金时代”。

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