“大家都知道，资本市场永远都是波浪滔天。我们奉行长期主义，我们奉行穿越周期的客户体验第一，并不在乎一时的得失。”在第一服务上市的现场，张鹏表态不看一时的股价，要做一个“长期主义者”。

在现场的发言，隔空回应了第一服务的上市表现。第一服务开盘价2港元/股，目前市值是17.6亿港元。

物业上市的热潮方兴未艾，早在第一服务之前，A+H股上市物企已有31家，至少还有13家物企已递交招股书。等待上市的物业企业中，不乏融创、华润、恒大等巨型物业公司。

集中上市的物业企业也受到市场的热捧，第一服务在香港公开发售部分共录得95689人认购，超额认购65.69倍，国际发售部分超额认购5.25倍。

翻开招股书，虽然第一服务的在管面积并不算出众，但在营收方面的表现可圈可点。截至2020年4月30日，第一服务总在管面积1503万平方米，其中当代置业集团持有面积968万平方米，第三方开发商物业在管面积411万平方米。2017年、2018年及2019年，第一服务的收入分别为3.79亿元、4.95亿元及6.24亿元，复合年增长率为28.4%。

“过去的物业行业，物业服务型企业属于劳动密集型，现在要逐步的转向技术密集型和治理密集型。”张鹏说。

在依旧“以规模论英雄”的物业行业，张鹏想让顶着“首家绿色科技物业股”头衔的第一服务走上一条“技术型”道路。这条高利润率的路线未来前景如何，仍需要时间的考量。

营收增速快，利润跑赢行业平均水平

招股书显示，第一服务在2017-2019年，毛利的复合增长速度为32.8%，高于营收28.4%的增速，同时归母净利润的复合增长速度接近40%，说明第一服务的整体运营效率较高，增利速度高过增收。

在一众物业管理企业中，第一服务的毛利率稳定在33%左右，2019年净利率为13.4%。对比行业平均水平毛利率为28%，净利率为12%，第一服务的盈利数据属于中上水平。

值得注意的是，这一盈利水平受到了迅猛扩张的第三方管理服务影响。第一服务称第三方管理服务利润率相对自营业务较低，主要是由于第一服务在进入第三方物业时会出资对电梯、停车位等硬件设施进行升级。考虑到2017-2019年，第一服务源于第三方管理服务收入的复合增长速度约为120.7%，等到前期投入期过去之后，第三方管理服务的盈利水平还有提升的空间。

“中国房地产市场现在已经形成一个全新的语境。第一，以单纯的增量市场转变到了增量和存量并存的市场。我们一定要在增量的红利和存量的机遇中为物业寻找到新的蓝色大门。第二，从过去的营销时代已经转变到了产品主义和客户体验时代。第三，作坊式的发展转变到了精耕细作。这三点都为物业企业带来了巨大的机遇。”张鹏说。

想做好绿色业务的“技术型”物业公司

第一服务较高的盈利水平主要来自绿色人居解决方案。这一业务2019年的毛利率为34.3%。

这项服务主要包括能源运维服务；绿色科技咨询服务；系统安装服务。根据中指院数据，绿色人居解决方案市场的绿色科技咨询及系统安装服务分部的市场规模已由2015年的77亿元增至2019年的204亿元，复合年增长率为27.6%。

“无论是家居智能化，楼宇智慧化，社区数字化，物业企业能不能迎难而上，把自己转变成一个技术公司至关重要。”张鹏说。

坚持绿色科技业务给第一服务带来比较高的市场辨识度。德勤在《中国房地产创新报告》中指出，2019年，中国人均GDP已达10276美元，首次突破一万美元大关，人均 GDP2万美元以上城市达15城以上。城市中产阶级的扩大和消费水平的提升使得部分房地产市场呈现消费升级趋势，更多有房者开始追求更高的居住品质。

居住者对绿色科技产品的不断追求，让第一服务能够在服务端拿到更多的市场份额，并持续获得高溢价。截至2020年4月30日，第一服务所管理的99个物业管理项目中，已有33个获授予“绿色建筑”认证。

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